广东省旅游发展研究中心——旅游规划|旅游策划|旅游营销|旅游投资分析|景区规划—

当资本遇上碉楼、山水、海滩……

粤休闲旅游投资你需要知道的事

南方都市报 2009-2-18

广东省国民休闲计划破茧在望，与此相对应的是，广东省在休闲度假开发方面已经初具规模。但广东省旅游发展研究中心陈南江博士告诉记者，与发达国家不同的是，国内休闲度假游市场仍处于与景区相结合的阶段，“区别就在于目的地是否唯一”。
　　据此，对景区资源市场价值的评价成了投资前期的“必要功课”。业内人士介绍说，在对资源的市场价值评价中主要有两个要素：一是对游客视觉的冲击度，凡能一下子强烈吸引人们眼球的就有市场前景；二是资源用于开发度假产品内涵，即是在资源基础上可开发出多种度假产品使游客有一定的逗留时间。
　　而是否靠近景点则是判断休闲度假区市场前景的关键因素，据省旅游发展研究中心推荐的5大板块来看，其共同特点即都处于景区当中，以景区的观光带动休闲度假市场。而景点的稀缺性和人文自然条件优势成为“关键中的关键”。因此，陈南江建议在目前的休闲度假开发上，度假区仍要有综合化的特性。而对于休闲度假项目开发潜力的研判，陈南江亦认为区位交通、资源环境以及可介入空间乃需要关注的三大因素。
　　但也有业内人士指出，休闲度假中景区资源并非唯一决定因素，资源是客观存在的，而环境则是可以通过开发提升或创造的，特别对于休闲度假产品来说，利用资源去创造环境也不失为是事半功倍的捷径。
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　　开平碉楼
　　“非世遗”碉楼开发空间多
　区位交通&资源环境
　　开平碉楼所在的开平市东北距广州市110公里，从广州到开平有广佛开高速公路相连接，开阳高速公路连接广东省西南地区，开平境内公路交通网已实现等级化、水泥化。开平市与珠三角各客源市场的距离在1-2小时车程之间。
　　2007年第31届世界遗产大会上，“开平碉楼与村落”（申报地：自力村、马降龙村、锦江里村和三门里村）获一致通过，被正式列入世界文化遗产名录。这也是广东第一个世界文化遗产项目。
　　可介入空间
　　目前对碉楼的文化挖掘不足，展示手段与方法陈旧，产品的开发较为单一，游客到碉楼旅游的主要行为就是参观，由于文化的挖掘与展示较为肤浅与简陋，缺乏游客的参与和体验，不免让游客在开平碉楼游览后感到较为失望，而游客的口碑宣传极为重要，因此，如何进行产品开发以满足游客的深层次需求，是“开平碉楼与村落”旅游业发展的关键。
　　开平政府对1800多座碉楼分5级管理，最重要的一级保护的碉楼有160座，是重点采用“产权托管”方式保护的对象。由于财力有限，政府将主要精力放在马降龙、自力村、锦江里、三门里4个世遗申报点上，这里90%的碉楼已实行“产权托管”，管理正步入正轨。相比之下，世遗申报点之外的上千座碉楼大多属于“私有”，陈南江介绍说，机会在于此类非世遗碉楼在酒吧、餐饮、主题酒店等方面的开发。
　　但与此同时，“开平碉楼与村落”的旅游资源主要是各类型的碉楼，其资源的同质性强，差异化表现难度大，据此陈南江建议进行错位开发以提高对游客的持续吸引力。
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　　清远北江旅游带
　　以游船拉动市场
　区位交通&资源环境
　　北江旅游带位于珠三角北部，旅游带南部中心城市清远市距广州市不足100公里，行车时间仅需50分钟。随着武广高速铁路、京珠高速复线以及广州至清远地铁的开通，北江旅游带与珠三角之间的交通将更趋便利。
　　北江是广东四大河流之一，当中英德至清远段的北江是最美丽的一段，被人们津津乐道的“北江三峡”就在这一段。“北江三峡”通常是指清远峡、大庙峡和浈阳峡。
　可介入空间
　　目前北江旅游带上发展游船旅游的主要是从清远市区至飞霞风景名胜区，是较为成熟的旅游航线，现有观光型船只220艘，但档次不一，曾开展过夜游活动，现在该项活动已取消。此外还有凝翠湖（飞来峡库湾）观光、浈阳峡观光等游线，但以游船包租为主。游船以单层观光游船为主，噪音大，船速慢，对江水有一定污染。旅游基础设施配套不完善，旅游码头较小，缺少泊位，船岸不衔接。
　　对此，提升该景区的游船经营不失为可介入的空间。据长江三峡的游船开发经验，目前长江三峡上已有长江海外模式、新世纪国旅模式、长航模式、普通旅行社模式等多种经营模式的经验，可满足不同市场需求，供不同企业选择合适的经营模式。
　　具体到北江地区，省旅游发展研究中心为该地区做出的规划方案中提出，可以进行豪华游轮的开发，主要面向国际游客和国内高收入的时间充裕的游客，全程可以以二日游的形式，今后可以上与韶关、下与广州香港等城市联动，形成多日游游线。但由于航道及桥梁净空限制，应选择一千吨级以下游轮，同时此类游轮要求以广东文化、北江文化等为内涵进行主题化。
　　而普通中低档游轮、都市观光游轮以及快速旅游观光船等补充形式也可面向其他层次定位的游客。与此同时，完善沿江景点档次和服务设施等也成为投资介入的一个空间。
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　　英西峰林
　　养生寄情山水间
　区位交通&资源环境
　　英德位于广东省中北部，南距广州138公里，北距韶关90公里。英西峰林位于英德西南部的九龙、明迳和岩背三镇；整个景区一千多座大小孤峰绵亘20多公里。据陈南江介绍说，清远英西峰林旅游区特色突出，具备成为南方一流国际化高档休闲度假旅游区的条件。峰林位于市区西南60多公里的九龙、明迳、岩背三镇一带，走廊内密集分布着上千座石灰岩山峰，是广东省最长、最密集的峰林游廊，走廊中还有许多景点可圈可点。
　可介入空间
　　省旅游发展研究中心在对景区的考察中认为，针对游客对放松、文化、健康和快乐的追求，如果英西峰林充分保持和发扬良好的山水田园环境优势，提供良好的休闲度假环境、丰富的活动、健康的餐饮等，重点针对高端市场，将有望形成高品位休闲旅游度假地。
　　陈南江认为，该项目是一个环境、活动和谐结合的高品位旅游休闲度假地。据此他建议该项目可以开展以休闲养生为主题的项目和活动，如红茶、英石欣赏、徒步、竹筏漂流、SPA水疗等气候适宜性强的活动；以“水”、“山”和“乡村”为载体的滨水休闲、餐饮、文化表演等。
　　此外，在经营管理上应积极与周边知名度高的旅游景区（银盏温泉、清新温泉、狮子湖高尔夫球场、大峡谷大草原、九龙金矿、连南瑶族风情、连州地下河等）合作开发市场。这些都是投资者可以介入的机会。
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　　西冲海滨
　　在“最干净海滩”上做文章
　　区位交通&资源环境
　　西冲片区位于深圳市大鹏半岛的最南端，是深圳东部的旅游基地。西冲地区通过水路西行15公里即到香港西恭区（但目前没有口岸和港口的设置），东行5公里（水路）可到惠州江门岛。但目前没有水陆或空中的交通方式把西冲与主城市区或其他沙滩直接联系起来，只有唯一的一条双向单车道道路通向西冲，从市中心到这里需要近2小时的车程。
　　西冲拥有深圳市最绵长的高水准沙滩，整个地势呈盆地状，东南一面沿海，三面环山，中间地势较为平缓，拥有接近12平方公里的平坦地区，可开发建设面积较大。
　　可介入空间
　　作为全国最优美八大海滩之一、全深圳最大的沙滩———深圳西冲沙滩，素有“鹏城净土”、“深圳第一湾”的美誉。
　　据业内人士介绍，西冲海滨尚处开发前期，这片附近周边区域“最为干净的海滩”，由于沿途有不少已开发的海滩，加上深圳市政府对项目寄予厚望的因素，该项目的综合开发需要大企业大资金的投入，属于重量级的机构介入的好项目。目前深圳市政府已经有该区域相关规划出台。
　　按照距离目标市场越远，项目档次就要越高档的休闲度假项目开发规律，西冲海滨的地理位置也决定这里会是档次很高的休闲度假区域。
　　陈南江认为，该区域适合五星度假酒店以及知名的休闲度假品牌介入才会产生持续良好的经济效益。
　　而关于海滨开发与海南省的优势差别在于，广东海滩尽管多处于亚热带，但“冬季问题”仍然存在。据此陈南江建议，开发时和考虑与温泉结合，市场定位上可向会议休闲游倾斜，保持客流量的均匀，“其实游客玩海水也就两三个小时，但是以大海蓝天为背景来开发设施让岸上内容更丰富是能弥补冬季问题的缺陷的。”
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　　中山五桂山
　　山地+温泉板块
　　区位交通&资源环境
　　五桂山雄踞珠江口，范围辽阔，处于中山市旅游带的核心位置，而依据中山市的旅游规划，该地区将在现有交通网络的基础上，完善景区对外的交通车行道和内部的游步路建设，最终形成通达性很强的旅游交通网络。
　　中山市由北向南依次有岭南水乡、多宝珍稀宠物园、海上庄园、中山城、翠亨村中山故居、逍遥谷、翠竹林、中山温泉、仙沐园、泉林山庄、金斗湾水上欢乐节，基本上沿京珠高速公路分布，形成中山东部的旅游带，这一条旅游带是中山旅游发展的核心与精华所在。
　　可介入空间
　　据记者了解，作为中山市要重点打造南部的休闲度假板块———南朗-五桂山板块，这个板块的功能是一个大的山地度假和温泉度假板块，瞄准以旅居世界的70多万中山籍海外侨胞、港澳台同胞为核心，包括港澳在内的大珠三角地区居民和珠三角地区出去的海外同胞为重点的客源市场群，将在中山市旅游产品的转型升级中起到龙头地位，即从观光向休闲度假转变。
　　依据《中山市旅游业总体规划》，五桂山地区将会规划建立三片旅游度假别墅区：秀丽湖山庄度假区、桂南度假区、逍遥谷度假区。而当中田心村将建立会议宾馆，集度假、娱乐、餐饮、购物于一体。此外，仍有南洋民族特色和中山地方特色的休闲娱乐度假村规划，以此深入挖掘地方文化和民族文化，以及为适应未来森林生态旅游、探险旅游等的发展，在南台山、逍遥谷等地可建设简易野营宿地。
　　陈南江指出，如果把五桂山与南朗整体打造，可以争取成为一个国家级旅游度假区和5A级旅游区。当中，海上温泉将会突出海上环境特色，打响南朗崖口有机大米的品牌，发展旅游农业，发展“第二居所”等旅游地产。
　　（感谢省旅游发展研究中心陈南江博士对本文的贡献）
　　背景解读
　　国民休闲计划破茧在即旅游投资瞄准休闲度假
　　“寒冬”可以“冬眠”，可以“冬泳”，但有人告诉你也可以“冬猎”！除了抗周期性强的行业外，休闲度假产品开发也有机会？
　　据媒体报道，今年春节黄金周期间，全国共接待游客1.09亿人次，比上年春节黄金周增长24.7%；实现旅游收入509.3亿元，增长23.1%.广东方面，春节黄金周7天广州旅游收入达34亿，深圳达38亿，分别比去年增加3亿和2亿，而在增速上，广州旅游收入比去年提高了6.46个百分点。业内人士表示，今年春节黄金周收入旗开得胜，对于率先酝酿实施国民休闲旅游计划的广东，可谓是个好消息。
　　一块触手可及的蛋糕似乎就在眼前。
　　国民休闲游计划一触即发
　　“白天看庙，夜晚睡觉，白天疲劳，夜晚无聊”的观光旅游形式是否让喜欢出游的你感到厌倦？而开始恋上更为轻松、自由和享受的休闲度假游？这或许从越来越多旅游景点加大休闲度假产品开发的趋势上略见端倪。
　　从1978年旅游业在中国产业化以来，旅游产品的发展经过了三个阶段，1979年为始的风景名胜区与文物古迹，到1982年为始的游乐园与主题公园，再到早于1992年为始的休闲景区和度假区开发至今，旅游产品一直伴随经济社会的发展不断“升级换代”。
　　而从旅游方式看，除传统的团队游外，家庭旅游、商务旅游、宗教旅游、修学旅游、自助旅游、度假旅游将持续增长，旅游市场需求呈现出越来越显著的多元化格局，这当中休闲度假游正成为一大亮点。
　　经济的迅猛发展带来城市的快速发展，城市便利的交通条件和完备的生活配套形成人口聚集现象，使得市民享受城市公共资源相对不断减少，在这种情况下，假日休闲已成为一种迫切需求。
　　有业内人士向记者表示，休闲度假游有望成为金融海啸下旅游产品开发的避风港。此前中国国家旅游局局长邵琪伟曾向媒体表示，为拉动国内旅游市场，国家旅游局已提交“国民休闲旅游计划”。
　　据悉，国家旅游局局长邵琪伟透露今年将适时试点、推出国民休闲旅游计划，推进带薪休假制度落实。作为国内旅游大省的广东省，已晋升全国“国民旅游计划”的试验省份。省旅游局方面表示，国民旅游休闲计划方案将于2月21日正式公布，该方案是在广泛征集了各单位、各地方相关部门以及广大网民的意见后修改而成的，目前形成的方案正在等待审批。
　　另据报道，广东近期将正式启动国民旅游休闲计划，如无意外，广东正式启动国民旅游休闲计划的时间会在本月底。
　　为配合这一计划，建设银行广东分行豪掷150亿元与广东省旅游局签署战略合作协议，优先安排旅游企业贷款融资。一场轰轰烈烈的国民休闲旅游市场热潮在我省蓄势待发。
　　景区投资或为“避风港”
　　被誉为永远的朝阳产业的旅游行业，在金融海啸下凸显其刺激扩大内需所能带动的作用。据路透社报道，全球经济衰退导致中国出口外需萎缩，加上经济下行周期，今年政府面临保增长和促就业的艰巨挑战。而作为提供众多就业岗位的服务行业，发展旅游业的可能是中国扩大内需的一个有效途径。
　　省旅游发展研究中心陈南江博士向记者介绍说，广东省的度假旅游发展走在全国的前列，全省的度假旅游市场四季长旺，稳步发展。随着我国节假日制度的调整，节假日调整后形成五个长周末和两个黄金周，以及全面建立职工带薪休假制度，届时2-3日的短途休闲度假旅游将成为人们主要的假日游方式，而城市周边的短途旅游目的地将成为旅游热点。
　　陈亦指出，随着汽车进入家庭的普及化，自驾车旅游正日益成为中短程旅游的一种主要方式，自驾车休闲旅游市场正处于蓬勃发展阶段。在广东省特别是在珠三角地区，汽车进入家庭十分普及。以广州为例，2007年全市汽车保有量突破100万辆，广州全市城市居民家庭每百户拥有汽车12.3辆，珠三角各大城市居民家庭拥有汽车数量已经进入和超越汽车普及时代水平（国际通行统计惯例中规定，每百户家庭有10辆汽车为普及时代）。
　　据此在危机背景下，休闲度假游市场开发会否保持其一贯的“朝阳产业”特性？瀚晖投资咨询董事总经理陈怡告诉记者，根据公司的测算数据，中国旅游消费对中国GDP的弹性系数是1.4，这说明旅游消费富有弹性，旅游需求对GDP变化的敏感度高，而中国GDP增幅未来仍然保持在8%，所以旅游行业增幅虽然放缓，但仍然是在增长。在金融海啸下，宾馆、酒店、旅行社的效益受经济不景气负面影响较大，而景区投资是避风港。
　　陈南江告诉记者，2009年旅游业发展态势将会面临入境旅游大幅度萎缩、商务酒店经营困难、出境旅游基本持平等疲软困境，而与此同时，国内游和省内游则可望继续增长。
　　相关报道
　　广东率先发布国民旅游休闲方案抵御“寒冬”
　　2008年11月19日，国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠在中国国际旅交会上表示，为了拉动国内旅游市场，已向国家相关部门提出“国民休闲计划”。广东省将率先试行国民旅游休闲计划。
　　广东省试行旅游休闲计划的征求意见稿的内容包括：“各试点市、试点单位要全面落实带薪休假、探亲休假制度”，积极探索将修学旅游纳入学校综合实践活动内容；引导和鼓励当地的企事业单位制定优惠措施，为员工带薪休假创造条件。休闲计划示范旅行社要大力开发奖励旅游、福利旅游、修学旅游、银发旅游、大众休闲度假旅游等旅游产品等等。（综合）

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